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恒大偿债债长“恒” 许老板如何力挽狂澜?

时间:2019-03-18  来源:未知   作者:admin

  澎湃新闻获悉,碧桂园正在针对总部进行一场管理架构调整,2月20日,碧桂园集团再次专门召开“集团各职能中心架构调整会议”,涉及集团办公室、成本管理中心、采购中心、数字化管理中心等九部门。

  截至2018年上半年,销售额前5名开发商,在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时,前五名开发商的有息负债高达15850亿元。其中,中国恒大达到6762亿元,碧桂园2945亿元,万科集团1794亿,融创中国2098亿元以及保利地产2251亿元。据Wind数据显示,截至2018年6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,相比一季度环比上涨0.6%,同比上涨1.44%。

  离不开的永续债

  高负债的累加

  再看数据,中国恒大在2019年1月7日发布公告显示,2018年销售额已经突破5500亿元,其2019年的销售目标为6000亿元。2019年销售增幅目标不到10%,可谓是未雨绸缪。

  2017年,恒大一直在陆续赎回永续债,其中前4月共计赎回561.8亿永续债,5月份再度赎回了243.8亿元永续债,6月份则将剩余的288亿元全部赎回。

  营销是否有效?

  股东利益是否能得到保证?不妨看看股东应占溢利率,即期内股东应占溢利除以收入,于2016年上半年是2%,2017年上半年是10%,撇除整体溢利率改善了4个百分点的影响,赎回永续债令股东应占溢利增4个百分点。另外,若果将永续债应占溢利视为融资成本,2016年上半年的实际融资成本是60.02亿元,与2017年上半年的51.51亿元比较,金额下降了14%,对收入的占比更由7%降至3%。 

  什么是永续债?永续债也称无期债券,是指企业发行的无固定期限、内含发行人赎回权的债券。一般而言,出借方(债主)不可以要求清偿本金,借款人(恒大)则可以主动赎回。在会计账目上,永续债被视为资产类项目,因此降低负债率。

  知情人士称,恒大有一套评分考核体系, 跨界即成交占比70%,到访占比30%,成交占的比重更大。但是如果大家都没有成交,就要把到访的量往上堆来保证完成指标。

  在楼市调控政策持续收紧、融资管道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下,房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验,在融资管道不断受限的情况下,想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。

  2月27日,恒大集团董事局许家印亲自主持召开全集团营销会议。会上宣布,“全国所有住宅项目都能打9折。”《北京商报》援引接近恒大集团的相关人士透露称,该调整重点是推广恒房通,激励员工全员销售。此外,许家印在会议上宣布,恒大集团将在3月1日至31日一个月间,每周开一次集团系统全员营销总结大会。

  截至2017年6月30日,恒大完成了全部永续债的赎回工作,共计1129.4亿元。恒大虽然于2017年上半年赎回所有永续债,但融资主要靠借贷,因此在报告期内融资成本增189%。

  澎湃新闻记者在网上发现,目前有专门从事恒大到访签到任务的团队,称加急单可当天完成,价格为50元/人,正常三天左右完成,价格为35元/人。商家称,总销量3万余次,三月回访全部通过。

  2019,且看许老板如何力挽狂澜?

  分析人士表示,恒大通过恒房通卖房,主要是想要获取更多的有效购房用户,在这些潜在的购房用户中实现购房成交。但员工为了完成指标不被扣罚奖金,不得不采取购买无效用户的做法,实际上对于增加恒大购房成交量并无多大实际用处。

责任编辑:张海营

行情图 热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 恒大员工卖房截图恒大员工卖房截图

  按照恒大集团内部的数据,2018年恒大集团的“恒房通”全年访问量为1324万人次,新增推荐量达3923万组,全年推荐成交金额为3694亿元,占总销售金额的67%。本轮“9折”促销中,恒大集团在恒房通上线的项目达690个,3月份计划新开盘项目24个。

  “资金链紧张基本是国内各家房企面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环,一旦其中一个出现问题,整个项目就面临着崩盘的危险。”

  2019年1月30日,据观点地产网报道,有港媒透露恒大计划发行230亿港元的可转换永续债,初始年息3厘至4厘,之后每三年升4厘,所得款项将用于债务再融资和一般公司用途。

  资金是房企的命脉,高负债一直是房地产行业的“生存法则”,依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资管道收紧的现实情况下,多数开发商不得不选择减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。

  2019年恒大可谓开局不利,能否完成全年目标还有待观察。按照惯例,恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销,一次在春季,另一次则在楼市的“金九银十”之前。

  除了恒大,碧桂园未能开源,遂先节流。

  中国恒大2019年1月份的数据显示,公司1月份的合约销售金额为431.7亿元,合约销售面积约387.7万平方米,合约销售均价为11134元/平方米。而这一数据相对于其2018年同期的数据来看,合约销售金额同比下降32.9%,销售面积同比下降37.8%。

  综合而言,虽然融资成本下降,但靠借贷来偿还永续债,其实只是从一个牢笼挣脱又换一个新笼子,负债水平仍然高企。

  来源:宣武门旺财 作者:旺财2019

  资金是房企的命脉,高负债一直是房地产行业的“生存法则”,依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资管道收紧的现实情况下,多数开发商不得不选择减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。

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  2月12日,碧桂园开工上班的第一天,即确定对集团各中心进行架构调整,其间将伴随大规模的裁员。 有来自碧桂园的内部人士透露,其所在的部门其去年下半年以来,人员已经优化了30%,有的是调岗去其他部门,有的则是公司给予补偿直接离职。

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